Prepay
Prepay est une plateforme italienne de crowdfunding immobilier (dette) agréée ECSP, accessible aux investisseurs français dès 250 €.
- Année de fondation
- 2020
- Instruments
- Dette
- Langues
- Anglais
À propos de Prepay
Prepay est une plateforme de crowdfunding immobilier fondée en 2020 et dont le siège social est établi à Milan, en Italie. Opérant sous la dénomination sociale Prepay srl, la plateforme propose aux investisseurs particuliers de financer des projets immobiliers sous forme de dette (debt crowdfunding) à partir d'un ticket d'entrée de 250 €. Prepay en France est accessible aux investisseurs français dans le cadre du passeport européen ECSP, la plateforme étant agréée en tant que Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) par la Commissione Nazionale per le Società e la Borsa (CONSOB), autorité de régulation italienne des marchés financiers, sous le numéro d'agrément 984500F14E6CAB570D31. Ce statut lui confère le droit d'opérer dans l'ensemble des États membres de l'Union européenne en vertu du règlement ECSP (UE) 2020/1503, sans supervision directe de l'AMF française.
Le modèle économique de Prepay repose sur l'intermédiation entre des promoteurs immobiliers italiens — et potentiellement européens — en quête de financements, et une communauté d'investisseurs particuliers souhaitant accéder au marché immobilier avec des montants accessibles. La plateforme se positionne comme une communauté en ligne dédiée à l'investissement immobilier par la dette, offrant aux promoteurs une alternative au financement bancaire traditionnel tout en permettant aux investisseurs de diversifier leur portefeuille sur des actifs réels.
Les produits proposés par Prepay sont exclusivement des instruments de dette immobilière, libellés en euros. Contrairement à d'autres plateformes du secteur, Prepay ne dispose ni d'une fonctionnalité d'investissement automatique (auto-invest), ni d'un marché secondaire permettant de revendre ses parts avant l'échéance, ni d'une application mobile dédiée. L'accès à la plateforme se fait uniquement via le site web prepay.it. Les investissements sont ouverts aux investisseurs particuliers (retail investors), conformément au cadre réglementaire ECSP.
En termes de signaux de confiance, Prepay détient un agrément ECSP en bonne et due forme, ce qui constitue un cadre réglementaire structurant. En revanche, la plateforme ne publie pas de statistiques agrégées sur son activité (volume de financement, taux de défaut, rendements historiques), ce qui limite la transparence pour les investisseurs souhaitant évaluer la performance globale. Aucun audit public n'est mentionné dans les données disponibles. La plateforme est présente sur les réseaux sociaux (LinkedIn, X/Twitter, Facebook, YouTube, Instagram), signe d'une communication digitale active, mais les avis d'investisseurs sur des plateformes tierces comme Trustpilot restent, à ce jour, non communiqués.
Comment fonctionne Prepay ?
Pour investir sur Prepay, l'investisseur commence par créer un compte sur prepay.it et soumettre les documents requis dans le cadre du processus KYC (vérification d'identité). Une fois le compte validé, il effectue un dépôt en euros par virement bancaire SEPA. Il sélectionne ensuite manuellement les projets immobiliers disponibles — aucune fonction d'auto-invest n'est proposée — en examinant les caractéristiques de chaque dossier (durée, taux, garanties). Les intérêts sont versés selon les modalités propres à chaque projet. À l'échéance, le capital est restitué si le projet se déroule comme prévu. Il n'existe pas de marché secondaire : les fonds sont donc immobilisés jusqu'au terme du projet. Aucune application mobile n'est disponible.
Comment ouvrir un compte sur Prepay ?
- 1
Inscription sur prepay.it
Rendez-vous sur prepay.it et créez votre compte en renseignant votre adresse e-mail et un mot de passe. L'inscription est gratuite. La plateforme est disponible uniquement en anglais ; assurez-vous de disposer d'un niveau suffisant pour comprendre les conditions et les projets proposés.
- 2
Vérification d'identité (KYC)
Soumettez les documents d'identité requis (pièce d'identité officielle, justificatif de domicile). Ce processus de connaissance client (KYC) est obligatoire en vertu du règlement ECSP et de la réglementation anti-blanchiment. Le délai de validation dépend du volume de demandes en cours.
- 3
Test d'adéquation ECSP
Avant d'investir, vous devez compléter un test d'adéquation (questionnaire MiFID II / ECSP) évaluant votre expérience financière, votre tolérance au risque et votre compréhension des produits de financement participatif immobilier. Ce test est obligatoire pour les investisseurs particuliers.
- 4
Premier dépôt de fonds
Effectuez votre premier virement bancaire SEPA depuis votre compte bancaire personnel. Le dépôt minimum n'est pas précisé à l'échelle du compte, mais le ticket minimum par projet est de 250 €. Les fonds sont crédités en euros sous 1 à 3 jours ouvrés selon les établissements bancaires.
- 5
Sélection et investissement
Parcourez les projets immobiliers disponibles sur la plateforme, analysez les fiches détaillées (durée, taux proposé, type de garantie, profil du promoteur) et engagez manuellement le montant souhaité. Aucun auto-invest n'est disponible : chaque décision d'investissement est individuelle.
Dépôts et retraits
- Méthodes de dépôt
- Virement bancaire SEPA
- Méthodes de retrait
- Virement bancaire SEPA
- Délai de dépôt
- 1–3 jours ouvrés
- Délai de retrait
- Non communiqué
Prepay opère exclusivement en euros, ce qui évite tout risque de change pour les investisseurs de la zone euro. Les frais spécifiques liés aux dépôts et aux retraits ne sont pas communiqués publiquement. Le remboursement du capital intervient à l'échéance du projet financé ; en l'absence de marché secondaire, aucun retrait anticipé n'est possible.
Commissions et tarifs
| Libellé | Montant |
|---|---|
Inscription et ouverture de compte Aucun frais d'entrée signalé. | Gratuit |
Investissement dans un projet Les éventuels frais de gestion à la charge de l'investisseur ne sont pas détaillés publiquement. | Non communiqué |
Retrait de fonds Aucune information publique disponible sur les frais de retrait. | Non communiqué |
Marché secondaire Aucun marché secondaire n'est disponible sur la plateforme. | Non applicable |
Auto-invest La fonctionnalité n'est pas proposée. | Non applicable |
Frais d'inactivité Aucune information disponible à ce sujet. | Non communiqué |
Rendement historique
Le rendement de Prepay n'est pas communiqué de manière agrégée sur la plateforme. Aucune statistique publique relative aux taux d'intérêt moyens servis aux investisseurs, aux taux de défaut ou aux rendements historiques n'est mise à disposition. Chaque projet immobilier proposé intègre ses propres conditions de rémunération, que l'investisseur doit analyser individuellement à partir de la fiche projet disponible en ligne. Dans le segment du crowdfunding immobilier par la dette en Europe, les rendements annoncés varient généralement selon la durée, le niveau de garantie et le profil de risque du promoteur — mais ces données doivent être vérifiées projet par projet sur prepay.it. Il est rappelé que le rendement affiché ne constitue pas une garantie : tout investissement en crowdfunding immobilier comporte un risque de retard de paiement, voire de défaut de paiement, pouvant entraîner une perte partielle ou totale du capital investi.
À quel investisseur Prepay est-il destiné ?
Le profil conservateur privilégie la sécurité du capital et la liquidité. Prepay propose des instruments de dette immobilière sans marché secondaire ni garantie des dépôts, ce qui ne correspond pas à un profil averse au risque.
Un investisseur modéré acceptant une immobilisation du capital sur la durée d'un projet immobilier et souhaitant diversifier son portefeuille vers l'actif réel peut considérer Prepay, à condition de limiter la part investie et d'analyser chaque projet avec soin.
L'investisseur dynamique recherchant une exposition au crowdfunding immobilier européen peut trouver en Prepay un complément de diversification, en acceptant le risque de défaut, l'absence de liquidité et le manque de transparence statistique.
Prepay est-elle sûre et réglementée ?
Prepay est-il fiable ? La réponse appelle une analyse nuancée. Prepay est fiable dans la mesure où la plateforme est agréée en tant que Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) par la CONSOB (autorité italienne des marchés financiers), sous le numéro d'agrément 984500F14E6CAB570D31, conformément au règlement européen ECSP (UE) 2020/1503. Ce cadre réglementaire impose des obligations de transparence, de gestion des conflits d'intérêts et de protection des investisseurs. En vertu du passeport européen ECSP, Prepay peut exercer son activité en France sans agrément AMF spécifique ; l'AMF ne la supervise pas directement.
Cependant, plusieurs points méritent attention : la plateforme ne publie aucune statistique agrégée sur son activité, aucun audit indépendant n'est mentionné, et aucun mécanisme de rachat (buyback) ni fonds de provision n'est signalé. Il n'existe pas de marché secondaire, ce qui implique une illiquidité totale des fonds jusqu'à l'échéance.
AVERTISSEMENT : les investissements sur Prepay ne bénéficient d'AUCUNE garantie des dépôts (FGDR). En cas de défaillance de la plateforme ou d'un promoteur, la perte partielle ou totale du capital investi est possible. Aucun incident majeur connu n'est documenté à ce jour dans les données disponibles.
Licences et régulation
| Autorité de régulation | Numéro | Pays | Vérifier |
|---|---|---|---|
Commissione Nazionale per le Societa e la Borsa | 984500F14E6CAB570D31 | Italie | Source |
Avis des utilisateurs
Voir tous les avisOù trouver Prepay
- Siège social
- Milan, Italie
Les coordonnées de support (e-mail, téléphone, horaires) ne sont pas communiquées publiquement dans les données disponibles ; il est recommandé de consulter la page de contact sur prepay.it.